眾所周知，我國社會老齡化日益加速，老年人口規模龐大，由此帶來的老年消費市場同樣巨大，資本市場對此的興趣始終不減，尤其是開發養老地產。其實，這並不意外，只不過養老地產的高端化傾向太明顯，與市場主體需求並不符，且房企、險資動機不同，動輒每月過萬元甚至數萬元的價格，讓許多對養老項目有需求的普通市民望而卻步。

理性來講，目前主流的養老項目，是純粹的商業養老服務項目，在商言商，無論是其高端養老的定位，還是高檔化服務的設計，都可以歸咎於市場的範疇內討論，供需匹配,盈虧自負，自有規律支配，不能簡單等同於養老公共供給來討論。

發展社會化乃至商業化養老，自然少不了地產項目的支撐，但養老終究是服務供給，地產作為基礎資源配置，不應喧賓奪主。養老服務市場化的確存在高端服務的商機，但始終都是小眾市場，如果這些地產項目純粹是市場化的結果，一哄而上只會使得養老項目名不副實。

補貼流向高端養老地產
隨着人口老齡化的加快，許多城市相繼着手制定諸多優惠政策，鼓勵企業、社會組織和社會資本興辦養老服務項目，其中少不了政策優惠。但是，政府要辦的養老是普遍服務性質的，是提供給普通消費水平的老年人的。而房企和險資等社會資金要做的，是高端或變形的房地產開發。現實的結果就是，地方政府的經濟發展需求與社會資本的逐利需求，在高端養老地產上達成了一致。

養老地產成為「香餑餑」，與政府給出的巨大優惠直接相關。業內人士稱：「每年國家都有補貼預算，你不申請別人申請，有辦法的人就申請到了，沒有門路就申請不到。越有能力，越大的單位，越能夠申請到補貼。」

養老地產一般包括基礎設施、護理院、老年公寓、活動中心、商業街、酒店等，其中基礎設施、活動中心、酒店部分往往都是虧錢的，必須從公寓、護理院部分賺回來，否則就得政府補貼，要不然就不會有人建。

可惜的是，享受多重優惠的開發商將養老地產推向高端化，背離補貼初衷，從而引發了市場關於補貼富人的質疑。同時，我們真正需要警惕的並不是養老高端化的設計，而是養老的地產化傾向，成為曲線突破「限購」、「限墅」，低成本、低門檻獲得土地資源、市場資源的籌碼。

高端養老的出路在市場化
養老地產高端化直接造成這一領域「兩極分化」現象的出現。高端養老社區確能提供一流設施和服務，但價格高昂，只有少數人能夠承受；中低端養老社區利潤微薄，定價難，市場接受度低，當前民營養老院乏人問津的困境，可能在這類養老社區中重現。酒店式公寓等高端化養老地產項目過多佔據養老資源，尤其是相對較好的優質資源大量流向高收入人群，某種程度上講，是窮人在補貼富人，長遠而言也不利於養老事業的發展。

避免地產企業高端養老開發的虛火，既要揚湯止沸,更要釜底抽薪。一方面在養老服務地產項目方面，細化政策設計實行激勵扶持與從嚴約束並舉，讓拿地辦養老容易，變更設計、改變用途以及上市交易變得艱難，阻斷地產交易的衝動，使高端養老地產形成以市場化為核心的競爭環境；另一方面細分讓利於市場和讓利於民生的關係，在降低養老服務興辦成本的同時，充分利用資源的價值槓桿，調節養老資源的分配，引導養老項目提供更多普適的養老產品，更多向民生釋放紅利。